购房咨询，又称按揭，是指银行向咨询者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

房屋咨询的理财哲学
　　 房屋咨询是用房屋做的咨询,这个前提是必须有房产,因此具有理财的因素。房屋本身是不动产，并非货币，利用银行的咨询政策，盘活资产，有利于资产的优化。从以下三点是房屋咨询的理财功能：

　　（一）利用红本在手的房产做房屋咨询，在符合银行咨询条件下，可以申请到房屋价值70-100%的咨询，在没有改变房屋所有权的情况下，获得相当价值的资金用于投资，以钱生钱，实际上，将房屋贬值的风险转移到银行的身上，而房屋的利用价值却是最大化。

　　（二）利用按揭房屋的升值空间做房屋咨询，将升值出来的价值通过银行咨询的形式，充分利用起来，是按揭房屋在未改变所有权的情况下，利益最大化，在预期房屋价值上涨的情况下，卖房屋就不具有房屋咨询的理财功能，利益没有最大化。

　　（三）房屋出租的租金可以抵消一部分的房屋咨询，减少做房奴的成分。

　　以上三点是房屋咨询的理财运用，充分发挥房屋价值，是实际生活中的理财哲学。购房咨询，又称按揭，是指银行向咨询者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

房屋咨询实际操作
房屋咨询实际上是指用客户已经有的可以上市流通的商品房屋给银行咨询的品种，有区别于二手楼置业咨询和一手楼咨询，在于客户已经拥有房产的所有权，而不是即将拥有。房屋咨询需要有明确的咨询用途，不能用于法律法规明令禁止的用途，比如：炒房，炒股是不允许的，要求房屋咨询的用途专款专用，并接受咨询发放方以及监管机构的监管，发现违规，银行有权追回咨询。
房屋咨询要求的资料
一、身份证明（夫妻双方）；

二、婚姻证明；

三、户口本；

四、收入证明以及近半年的银行流水；（或其他资产证明）

五、房产证；（或复印件）

六、咨询用途证明；

七、收款方的身份证明以及收款帐号；

八、近一期的房产的水电费单。

　　另外，房屋咨询客户的信用记录很重要，是反映客户的还款意愿的历史证据，如果，信用不好，房产再足值，银行也不会受理房屋咨询的，也就是说一分钱不借。

购房咨询存在的风险
购房咨询是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为或质押，或由第三人为其咨询提供保证并承担连带责任的咨询。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭咨询合同连接起来的三角关系。购房咨询的风险主要有以下几种：

1.1 违约风险

　　违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与咨询债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清咨询，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。

1.2 流动性风险

　　流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的购房咨询主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而购房咨询却属于长期咨询。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。

1.3 经济周期风险

　　经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的购房咨询数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量咨询无力偿还，即使已将房屋给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。

1.4 利率风险

　　利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，购房咨询的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还咨询，给银行带来风险，主要表现在，提前咨询的发生使得购房咨询的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。

购房咨询风险防范
针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房咨询在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。

2.1 违约风险的控制

　　针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的咨询申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定咨询与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。

2.2 流动性风险的控制

　　购房咨询期限长，而用于咨询的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。

2.3 经济周期风险的控制

　　房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房

　　咨询风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给购房咨询带来的风险。

2.4 利率风险的控制

　　针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率咨询，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存咨询期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率咨询，它是指在咨询合同所规定的还贷期限内，咨询利率固定不变的咨询方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与咨询相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。

　　 购房咨询涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在咨询产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人购房咨询的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保购房咨询的安全，推动购房咨询业务的良性、健康发展。

购房咨询手续流程
(1)借款人贷前咨询：I520II54378 填写居民住房申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款咨询人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;咨询银行要求提供的其他文件或材料。

(2)银行对借款人的咨询申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

(3)借款人将房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

(4)借贷双方咨询人签订购房咨询合同并进行公证。

(5)咨询合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和咨询通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

购房咨询申请资料
1.房产证

2.权利人及配偶的身份证

3.权利人及配偶的户口本

4.权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)

5.收入证明

6.如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证

7.如房产内还有银行咨询,请提供原咨询合同及最后一期的银行对帐单

8.为提高咨询通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)

具体操作流程指南
1.借款人贷前 填写居民住房申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款咨询人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;咨询银行要求提供的其他文件或材料。

2.银行对借款人的咨询申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3.借款人将房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4.借贷双方咨询人签订购房咨询合同并进行公证。

5.咨询合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和咨询通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。
6.咨询结清，咨询结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在咨询到期日（一次性还本付息类）或咨询最后一期（分期偿还类）结清咨询；②提前结清：在咨询到期日前，借款人如提前部分或全部结清咨询，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。

咨询结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的咨询结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持咨询结清凭证到原登记部门办理登记注销手续。

购房咨询条件
(1)有合法的身份;
(2)有稳定的经济收入，有偿还咨询本息的能力，无不良信用记录;
(3)有合法有效的购房合同;
(4)以新购住房作最高额的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款;
(5)已购且办理了购房咨询的，原购房咨询已还款一年以上，咨询余额小于住房价值的60%，且用作的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内;
(6)能够提供咨询行认可的有效咨询;
(7)咨询行规定的其他条件。

1.广州市及周边房产（番禺、增城、花都、南海）；
2.夫妻双方共同签名；
3.有固定职业及流水证明。
承诺：咨询额度可高达房屋价值的七成，当天放款！